建築物の区分所有権紛争事件を審理する際の具体的な法律適用にかかる若干の問題に関する最高人民法院の解釈（2020年）

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

2009年5月14日法釈[2009]7号により公布、同年10月1日施行
2020年12月29日法釈[2020]17号により改正公布、2021年1月1日施行

▼ 修改内容

法释〔2020〕17号
　　十三、修改《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　1.将名称修改为：
　　“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释”。
　　2.将引言修改为：
　　“为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
　　3.将第一条修改为：
　　“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”
　　4.将第二条修改为：
　　“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
　　5.将第三条修改为：
　　“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
　　6.将第五条修改为：
　　“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。
　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
　　7.将第六条修改为：
　　“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”
　　8.将第七条修改为：
　　“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”
　　9.将第八条修改为：
　　“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”
　　10.将第九条修改为：
　　“民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”
　　11.将第十条修改为：
　　“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
　　12.将第十一条修改为：
　　“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
　　13.将第十二条修改为：
　　“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”
　　14.将第十四条修改为：
　　“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”
　　15.将第十五条修改为：
　　“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”

▼ 改正内容

法釈[2020]17号
　十三、「建築物の区分所有権紛争事件を審理する際の具体的な法律適用にかかる若干の問題に関する最高人民法院の解釈」を改める。
　1.名称を次のように改める。
　「建築物の区分所有権紛争事件を審理する際の法律適用にかかる若干の問題に関する最高人民法院の解釈」
　2.序文を次のように改める。
　「建築物の区分所有権紛争事件を正確に審理し、かつ、法により当事者の適法な権益を保護するため、『民法典』等の法律の規定に基づき、民事裁判の実践を考え合わせ、この解釈を制定する。」
　3.第1条を次のように改める。
　「建築物の専有部分の所有権を法により登記して取得し、又は民法典第229条から第231条の規定により取得した者については、民法典第2編第6章におけるオーナーであると認定しなければならない。
　建設単位との間の商品建物売買の民事法律行為に基づき、既に建築物の専有部分を適法に占有しているけれども、法により所有権登記手続をしていない者については、民法典第2編第6章におけるオーナーであると認定することができる。」
　4.第2条を次のように改める。
　「建築区画内における次に掲げる条件に適合する家屋並びに駐車場、売場等の特定空間については、民法典第2編第6章における専有部分であると認定しなければならない。
　（一）構造上の独立性を有し、明確に区分することのできるもの。
　（二）利用上の独立性を有し、排他的に使用することのできるもの。
　（三）登記し特定のオーナーの所有権の客体となることのできるもの。
　規画上、特定の家屋に専属し、かつ、建設単位が販売する際に既に規画に基づき当該特定の家屋の売買契約中に組み入れられているバルコニー等については、前項における専有部分の構成部分であると認定しなければならない。
　第1項における家屋には、建築物全体を含む。」
　5.第3条を次のように改める。
　「法律及び行政法規所定の共有部分のほか、建築区画内の次の部分についても、また、民法典第2編第6章における共有部分であると認定しなければならない。
　（一）建築物の基礎、荷重負荷構造、外壁、屋根等の基本構造部分、通路、階段、ホール等の公共通行部分、消防、公共照明等の附属施設及び設備並びに中間避難階及び設備階又は設備部屋等の構造部分
　（二）オーナーの専有部分に属さず、また、市政公用部分又はその他の権利者の所有にも属しない場所及び施設等
　建築区画内の土地については、法によりオーナーが共同で建設用地使用権を享有する。ただし、オーナーの専有に属する建築物全体の規画占用地又は都市・鎮の公共道路若しくは緑地占用地は、これを除く。」
　6.第5条を次のように改める。
　「建設単位が配置比率に従い駐車場及び車庫を、売却、贈与又は賃貸等の方式によりオーナーに処分する場合には、その行為が民法典第276条の『まずオーナーの必要を満たさなければならない』ことに関係する規定に適合すると認定しなければならない。
　前項において｢配置比率｣とは、規画により確定された、建築区画内における自動車の駐車に用いることが規画された駐車場及び車庫と家屋戸数との比率をいう。」
　7.第6条を次のように改める。
　「建築区画内における自動車の駐車に用いることが規画された駐車場以外において、オーナーが共有する道路その他の場所を占用して増設される駐車場については、民法典第275条第2項における駐車場であると認定しなければならない。」
　8.第7条を次のように改める。
　「共有部分の処分並びにオーナー総会において法により決定され、又は管理規約により法により確定された、オーナーが共同して決定するべき事項については、民法典第278条第1項第（九）号所定の共有し、及び共同して管理する権利に関係する『その他の重大事項』であると認定しなければならない。」
　9.第8条を次のように改める。
　「民法典第278条第2項及び第283条所定の専有部分の面積については、不動産登記簿に記載された面積に従い計算することができる。物権登記をしていない場合には、暫定的に測量・製図機構の実測面積に従い計算する。実測をしていない場合には、暫定的に家屋の売買契約に記載された面積に従い計算する。」
　10.第9条を次のように改める。
　「民法典第278条第2項所定のオーナーの人数は、専有部分の数量に従い計算し、1つの専有部分につき1名として計算する。ただし、建設単位が売却しておらず、及び既に売却したけれども引き渡していない部分について、並びに同一の買受人が1つ以上の専有部分を有する場合については、1名として計算する。」
　11.第10条を次のように改める。
　「オーナーが住宅を経営性建物に変更し、民法典第279条の規定どおりに利害関係を有するオーナーの合意を経ていない場合において、利害関係を有するオーナーが妨害の排除、危険の除去、原状の回復又は損害の賠償を請求するときは、人民法院は、支持をしなければならない。
　住宅を経営性建物に変更したオーナーが利害関係を有する多数のオーナーが当該行為に同意したことをもって抗弁をする場合にも、人民法院は、支持をしない。」
　12.第11条を次のように改める。
　「オーナーが住宅を経営性建物に変更する場合には、当該建築物内のその他のオーナーについては、民法典第279条における『利害関係を有するオーナー』であると認定しなければならない。建築区画内における、当該建築物以外のオーナーは、自己と利害関係を有すると主張する場合には、自己の家屋の価値及び生活の質が不利な影響を受け、又は受けるおそれのある旨を証明しなければならない。」
　13.第12条を次のように改める。
　「オーナーは、オーナー総会又はオーナー委員会の下した決定が当該オーナーの適法な権益を侵害し、又は法律所定の手続に違反したことを理由として、民法典第280条第2項の規定により人民法院に当該決定の取消しを請求する場合には、オーナー総会又はオーナー委員会が決定を下したことを知り、又は知るべき日から1年内に行使しなければならない。」
　14.第14条を次のように改める。
　「建設単位及び物業サービス企業その他の管理者等が、無断でオーナーの共有部分を占用し、若しくは処分し、その使用機能を変更し、又は経営性活動をした場合において、権利者が妨害の排除、原状の回復、処分行為の無効の確認又は損害の賠償を請求するときは、人民法院は、支持をしなければならない。
　前項における無断で経営性活動をする事由に属し、権利者が建設単位及び物業サービス企業その他の管理者等に合理的原価を控除した後の収益を専用メンテナンス修理資金の補充又はオーナーが共同して決定するその他の用途に用いることを請求する場合には、人民法院は、支持をしなければならない。行為者は、原価の支出及びその合理性について挙証責任を負う。」
　15.第15条を次のように改める。
　「オーナーその他の行為者が法律、法規、国の関連する強制性標準若しくは管理規約に違反し、又はオーナー総会若しくはオーナー委員会が法により下した決定に違反し、次に掲げる行為を実施した場合には、民法典第286条第2項におけるその他の『他人の適法な権益を損なう行為』であると認定することができる。
　（一）家屋の荷重負荷構造を損ない、電力、ガス若しくは消防施設を損ない、若しくは規則に違反して使用し、又は建築物内において危険な、若しくは放射性の物品等を放置して建築物の安全に害を及ぼし、若しくは建築物の正常な使用を妨害する行為
　（二）規定に違反して建築物の外壁面の形状又は色を破壊し、又は変更する等の建築物の外観を損なう行為
　（三）規定に違反して家屋の装飾・改修をする行為
　（四）規則に違反して増築し、若しくは改築し、又は公共の通路、道路、場所その他の共有部分を侵奪し、若しくは掘削する行為」