商品建物売買契約紛争事件を審理する際の法律適用にかかる若干の問題に関する最高人民法院の解釈

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

2003年4月28日法釈[2003]7号により公布、同年6月1日施行
2020年12月29日法釈[2020]17号により改正公布、2021年1月1日施行

▼ 修改内容

法釈[2020]17号
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　1.将引言修改为：
　　“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
　　2.将第三条修改为：
　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
　　3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
　　4.将第十五条修改为：
　　“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
　　5.将第十八条修改为：
　　“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
　　6.将第十九条修改为：
　　“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　7.将第二十六条修改为：
　　“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
　　8.将第二十七条修改为：
　　“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
　　9.条文顺序作相应调整。

▼ 改正内容

法解[2020]17号
二十、「商品建物売買契約紛争事件を審理する際の法律適用にかかる若干の問題に関する最高人民法院の解釈」を改める。
　　1．序文を次のように改める。
　　「商品建物売買契約紛争事件を正確に、かつ、遅滞なく審理するため、『民法典』、『都市不動産管理法』等の関連する法律に基づき、民事裁判の実践を考え合わせ、この解釈を制定する。」。
　　2．第3条を次のように改める。
　　「商品建物の販売広告及び宣伝資料は、申込みの誘引とする。ただし、売主が商品建物開発規画の範囲内の建物及び関連施設について行う説明及び承諾が具体的に確定され、かつ、商品建物売買契約の締結及び建物価格の確定に対し重大な影響を有する場合には、申込みを構成する。当該説明及び承諾は、商品建物売買契約に記載されていなくとも、契約の内容としなければならず、当事者は、違反した場合には、違約責任を負わなければならない。」。
　　3．第7条から第9条及び第14条を削除する。
　　4．第15条を次のように改める。
　　「民法典第563条の規定に基づき、売主が建物の引渡しを遅延し、又は買主が建物購入代金の支払いを遅延し、催告を経た後3か月の合理的な期間内においてなお履行せず、解除権者が契約の解除を請求する場合には、これを支持しなければならない。ただし、当事者に別段の約定がある場合を除く。
　　法律に定めがなく、又は当事者に約定がなく、相手方当事者による催告を経た後は、解除権の行使にかかる合理的な期間は、これを3か月とする。相手方当事者が催告しない場合には、解除権者は、解除事由を知り、又は知るべき日から1年内に行使する。期限を徒過して行使しない場合には、解除権は、消滅する。」。
　　5．第18条を次のように改める。
　　「売主の原因により、買主が次に掲げる期間が満了しても不動産権利帰属証書を取得することができない場合には、当事者に特段の約定がある場合を除き、売主は、違約責任を負わなければならない。
　　（一）商品建物売買契約に約定された不動産登記手続の期間
　　（二）商品建物売買契約の目的物がなお建設されていない建物である場合には、建物が使用に引き渡された日から90日
　　（三）商品建物売買契約の目的物が既に竣工している建物である場合には、契約締結の日から90日
　　契約に違約金が約定されておらず、又は損害金額が確定困難である場合には、支払済みの建物購入代金の総額に従い、中国人民銀行の定める、金融機構が期限徒過貸付利息を計算収受する標準を参照して計算することができる。」。
　　6．第19条を次のように改める。
　　「商品建物売買契約に約定し、又は都市不動産開発経営管理条例第32条所定の不動産登記手続の期間が満了した後1年を超えた場合において、売主の原因により、買主が不動産登記手続をするすべがなくなり、買主が契約の解除及び損害の賠償を請求するときは、これを支持しなければならない。」。
　　7．第26条を次のように改める。
　　「買主が商品建物担保貸付契約の約定どおりに借入金を償還せず、また、担保権者と不動産抵当登記手続もせず、担保権者が買主について訴えを提起し、商品建物売買契約における買主の契約上の権利を処分するよう請求する場合には、売主に訴訟に参加するよう通知しなければならない。担保権者が同時に売主について訴えを提起する場合において、売主が商品建物担保貸付契約のため保証を提供しているときは、共同被告として組み入れなければならない。」。
　　8．第27条を次のように改める。
　　「買主が商品建物担保貸付契約の約定どおりに借入金を償還しないけれども、既に不動産権利帰属証書を取得し、かつ、担保権者と不動産抵当登記手続をしており、抵当権者が買主に対し、借入金を償還し、又は抵当権設定済建物について優先的に弁済を受けることを請求する場合には、売主を当事者として追加しないものとする。ただし、売主が保証を提供している場合を除く。」。
　　9．条文の順序について相応する調整をする。